Vermietete Wohnung verkaufen in Berlin: Tipps für Eigentümer

Darf ich eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in Ihre Rolle als Vermieter ein. Der Grundsatz lautet „Kauf bricht nicht Miete“: Miete, Laufzeit und alle anderen Vereinbarungen bleiben, wie sie sind. Der Verkauf ist umgekehrt auch kein Grund, dem Mieter zu kündigen oder die Miete zu erhöhen.

Rechtlich wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch Eigentümer. Wirtschaftlich legt der Kaufvertrag einen eigenen Stichtag fest, den Übergang von Nutzen und Lasten. Ab diesem Tag stehen dem Käufer die Mieteinnahmen zu, und er trägt die laufenden Kosten. In der Praxis liegt dieser Stichtag meist kurz nach der Kaufpreiszahlung.

Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist: Was in Berlin gilt

Wann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein Vorkaufsrecht hat Ihr Mieter nach § 577 BGB vor allem dann, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und es sich um den ersten Verkauf nach dieser Umwandlung handelt. Er kann dann zu genau den Bedingungen kaufen, die Sie mit Ihrem Käufer vereinbart haben. Ausgenommen ist der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts.

Der Mieter muss über den Inhalt des Kaufvertrags informiert und über sein Recht belehrt werden. Danach hat er grundsätzlich zwei Monate Zeit, sich schriftlich zu entscheiden. Diese Frist sollte im Zeitplan bis zur Kaufpreiszahlung eingeplant sein. Die Abwicklung übernimmt in der Regel das Notariat.

Zehn Jahre Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

Wurde die Wohnung während des Mietverhältnisses umgewandelt, gilt außerdem eine Kündigungssperrfrist. In Berlin beträgt sie nach der Kündigungsschutzklausel-Verordnung zehn Jahre. Die Verordnung gilt bis zum 30. September 2033. Die Frist beginnt in der Regel mit dem Eigentumsübergang beim ersten Verkauf nach der Umwandlung.

In dieser Zeit kann der Käufer weder wegen Eigenbedarfs noch wegen wirtschaftlicher Verwertung kündigen. Wird die Wohnung zwischendurch erneut verkauft, läuft die restliche Frist einfach weiter. War die Wohnung dagegen schon eine Eigentumswohnung, bevor der Mieter eingezogen ist, greifen weder Vorkaufsrecht noch Sperrfrist.

Milieuschutz: Soziale Erhaltungsgebiete in Berlin

Viele Altbauquartiere in Berlin liegen in sozialen Erhaltungsgebieten, umgangssprachlich Milieuschutzgebieten. Dort sind bestimmte Modernisierungen, Grundrissänderungen und Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig. Für Käufer, die eine Wohnung aufwerten wollen, ist das ein wichtiger Punkt in der Kalkulation.

In Erhaltungsgebieten konnten die Bezirke früher häufig ein eigenes Vorkaufsrecht ausüben. Seit einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts von 2021 ist das nur noch eingeschränkt möglich. Ob und wie Ihre Adresse betroffen ist, lässt sich im Geoportal Berlin oder beim Bezirksamt prüfen.

Davon zu unterscheiden ist die Umwandlung eines ganzen Mietshauses in Eigentumswohnungen. Für bestehende Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen ist dazu in Berlin grundsätzlich eine Genehmigung nötig. Die aktuelle Regelung gilt seit Januar 2026 bis Ende 2030.

Ist eine vermietete Wohnung weniger wert?

Nicht automatisch. Einen festen Abschlag gegenüber einer bezugsfreien Wohnung gibt es nicht. Entscheidend ist, was die Wohnung einem Kapitalanleger an laufendem Ertrag bringt und welche Möglichkeiten das Mietverhältnis offenlässt. Eine Wohnung mit marktgerechter Miete und zuverlässigem Mieter kann sich sehr gut verkaufen. Liegt die Bestandsmiete dagegen weit unter dem, was bei Neuvermietung möglich wäre, sinkt der erzielbare Preis meist deutlich.

Kapitalanleger schauen vor allem auf diese Zahlen:

Wer kauft vermietete Wohnungen?

In erster Linie Kapitalanleger, die langfristige Mieteinnahmen suchen. Sie erwarten eine nachvollziehbare Ertragsrechnung, vollständige Unterlagen und Offenheit bei anstehenden Kosten im Haus.

Eigennutzer kommen nur infrage, wenn ein späterer Einzug rechtlich und zeitlich realistisch ist. Hier ist Vorsicht geboten: Einen festen Einzugstermin sollte niemand allein auf Basis eines möglichen Eigenbedarfs versprechen. Eine Eigenbedarfskündigung braucht ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, dazu kommen diese Kündigungsfristen:

• 3 Monatebei einer Mietdauer bis fünf Jahre
• 6 Monatenach mehr als fünf Jahren Mietdauer
• 9 Monatenach mehr als acht Jahren Mietdauer

Eine laufende Sperrfrist und ein möglicher Härtefallwiderspruch können das zusätzlich verzögern. Eine einvernehmliche Lösung ist ein Mietaufhebungsvertrag, oft mit einer Ausgleichszahlung an den Mieter. Einen bezugsfreien Verkauf planen wir mit Ihnen aber erst dann fest ein, wenn eine solche Vereinbarung tatsächlich unterschrieben ist.

Besichtigungen mit Mieter: fair für beide Seiten

Ihr Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in zumutbarem Umfang ermöglichen. Ein Recht auf unbegrenzten Zugang haben Sie aber nicht, und eine feste Zahl erlaubter Termine gibt es auch nicht. Am besten funktioniert ein Verkauf, wenn der Mieter früh informiert und fair behandelt wird. Ein verärgerter Mieter kann Besichtigungen mühsam machen und Interessenten abschrecken.

So gehen wir bei Besichtigungen mit Mietern vor:

• Wir informieren den Mieter früh über den Verkauf und stimmen Termine mit seinen Arbeitszeiten ab.
• Viele Fragen beantworten wir schon vorab über Exposé und Unterlagen, damit nur ernsthaft interessierte Käufer zur Besichtigung kommen.
• Wir bündeln die Interessenten in wenigen Zeitfenstern, statt die Wohnung über Wochen immer wieder zu öffnen.
• Termine bestätigen wir schriftlich und sagen ausgefallene Besuche sofort ab.

Für Innenfotos braucht es die Zustimmung des Mieters, vor allem wenn persönliche Gegenstände zu sehen sind. Lehnt der Mieter Besichtigungen grundsätzlich ab, sollte der Anspruch rechtlich geklärt werden.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Käufer und ihre Banken prüfen bei vermieteten Wohnungen besonders gründlich. Je vollständiger die Unterlagen von Anfang an sind, desto schneller geht es bis zum Notartermin.

Den Energieausweis müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Bei einer geerbten Wohnung kommen die Nachweise der Erbfolge hinzu. Personenbezogene Daten des Mieters geben wir nur so weit weiter, wie es für die Prüfung nötig ist, und nur an ernsthafte Kaufinteressenten.

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Gehört die Wohnung zu Ihrem Privatvermögen, ist der Gewinn nach Ablauf von zehn Jahren grundsätzlich einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge für Kauf und Verkauf, nicht die Grundbucheintragung.

Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn steuerpflichtig. In die Berechnung fließen Anschaffungs- und Veräußerungskosten ein, außerdem mindern bereits genutzte Abschreibungen den steuerlichen Wert. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnungen hilft bei einer durchgehend vermieteten Wohnung nicht.

• Bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung zählt in der Regel der Kaufzeitpunkt des Vorbesitzers.
• Für Betriebsvermögen und gewerblichen Grundstückshandel gelten andere Regeln.
• Lösen Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ab, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Liegt der geplante Verkauf nahe am Fristende, sollte Ihre Steuerberatung den frühestmöglichen Beurkundungstermin vorab bestätigen.

So bereiten Sie den Verkauf richtig vor

Ein vermieteter Verkauf gelingt am besten, wenn die Fakten vorher geklärt sind: Besteht ein Vorkaufsrecht, läuft eine Sperrfrist, liegt die Wohnung im Milieuschutzgebiet, und welche Miete ist rechtlich erreichbar? Mit diesen Antworten, vollständigen Unterlagen und einem fair eingebundenen Mieter lässt sich ein realistischer Preis ansetzen und der Verkauf zügig abwickeln.

Rechtliche Einzelfragen zu Vorkaufsrecht oder Sperrfrist sollten vor der Vermarktung anwaltlich geprüft werden, den steuerlich günstigen Verkaufszeitpunkt klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Alles, was den Verkauf selbst betrifft, übernehmen wir.

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